شهدت السوق العقارية في مصر مناقشات محتدمة بين المطورين والاقتصاديين حول مدى استقرار أسعار العقارات واتجاهها نحو الارتفاع أو الانخفاض. وفي خضم هذا الجدل، أطلقت مداخلة رجل الأعمال المصري هشام طلعت مصطفى مع الإعلامي عمرو أديب على برنامج "الحكاية" على قناة "إم بي سي مصر"، علامة استفهام حول تأثير ذلك على سوق العقارات في البلاد.

أشار مصطفى إلى الأداء المتميز لشركة التطوير العقاري الخاصة به، مؤكداً أن مبيعاتهم في يناير 2026 تجاوزت بكثير مبيعات عام 2025، مع تقرير مبيعات يومي بلغ مليار جنيه. كما أبرز قوة مبيعات شركته بشكل عام، مسجلة مبيعات بقيمة 77 مليار جنيه خلال الربع الأول من عام 2026، بمعدل مبيعات شهرية مرتفع.

وفي سياق مرتبط، كشفت نتائج أعمال "مجموعة طلعت مصطفى" عن تسجيل مبيعات عقارية ضخمة بلغت 324 مليار جنيه خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2025، بمعدل شهري يتجاوز 36 مليار جنيه.

وعلى الرغم من هذه الأرقام المتردية، لا يمكن الجزم بحدوث تباطؤ في السوق العقارية المصرية. ويظل الأمر معلقاً بين آراء مختلفة بناءً على زوايا الرؤية والبيانات المتاحة.

واقع الأمر أن المطورين العقاريين بدأوا في زيادة آجال التمويل، والتي وصلت إلى 15 عاماً في بعض المشروعات. كما لجأ العديد من المطورين، حتى أولئك الذين يعارضون فكرة التقسيط الطويل الأجل، إلى تنازل جزئي تحت ضغوط المنافسة. وتظهر هذه المؤشرات بشكل واضح أن السوق تخضع لمرحلة من التباطؤ في المبيعات.

وقد أدركت شركات التطوير العقاري ذلك، وبدأت في تعديل استراتيجياتها من خلال تقديم خصومات وعروض ترويجية للدفع النقدي لتنشيط السوق. ومع ذلك، لم تكن هذه الخطوات كافية، مما دفع بالشركات إلى المشاركة في المعارض والفعاليات الخارجية لجذب العملاء.

ورجل الأعمال نجيب ساويرس، أحد أصحاب النفوذ في هذا المجال، دق ناقوس الخطر بشأن أنظمة السداد الطويلة الأجل، مشيراً إلى أن فترات التقسيط التي تمتد لـ12 عاماً وبفوائد تصل إلى 25% تجعل نسبة كبيرة من سعر الوحدة عبارة عن أقساط وفوائد فقط، وليس القيمة العقارية الحقيقية.

وفي رد على أحد متابعيه الذي اشتكى من تراجع أسعار الوحدات في مشروع معين، أكد ساويرس أن المراحل الجديدة من المشروع نفسه تقدم أسعاراً أقل بسبب مساحات أصغر ومواقع مختلفة عن المراحل الأولى.

ومع هذا، ما هو تأثير كل ذلك بالفعل؟

يظهر الهبوط في الأسعار كـ"سعر ظل" من خلال تمديد فترات التقسيط إلى 10-15 سنة، وتقديم حوافز وخصومات على التمويل/الأقساط، أو إطلاق مراحل جديدة بسعر المتر الأدنى، مما يؤدي في النهاية إلى خفض القيمة الحقيقية للوحدة. وقد لوحظت هذه الظاهرة تاريخياً في أسواق عدة أثناء تباطؤات العقارات؛ حيث تتراجع القيمة الحقيقية حتى لو استقرت الأسعار الاسمية لفترة ما، وفقاً لدراسة منشورة على موقع "صندوق النقد الدولي".

إن ثبات السعر الاسمي لا يعني بالضرورة استقرار السعر الاقتصادي. فعندما تطول فترات التقسيط وتتعاظم الحوافز، تكون السوق في واقع الأمر تخضع لعملية تصحيح مقنعة.

وقد تتجلى آثار التصحيح في انخفاض الطلب الفعلي على العقارات، وهو ما يعرف بـ"الطلب المؤجل". وقد أشارت بعض الدراسات العالمية إلى مؤشرات قياس مهمة، مثل نسبة السعر إلى الإيجار، والتي تشير إلى وجود علاقة عكسية مع فقاعات العقارات. وكلما ارتفعت هذه النسبة، دلل ذلك على اقتراب مرحلة التصحيح الصحي كآلية لاستعادة التوازن في السوق.

وفي هذا السياق، يظل دور المقرضين والمطورين والسلطات التنظيمية حاسماً في إدارة هذه المرحلة الانتقالية وتوجيه السوق نحو الاستقرار والنمو المستدام.